Si lo que vas a comprar es un inmueble de ON en construcción, la operación va por IVA. No hay renuncia posible.

Si vas a alquilar el edifício una vez acabado, el problema lo tendrás despues con el IVA que soportastes en la compra y posterior construcción de aquellas unidades que vas a alquilar exentas de IVA (pisos), que simplemente es un mas coste de adquisición al no ser deducible.

Si lo vas a vender, venderás por IVA (primera entrega de edifición) y te podrás deducir todo el IVA soportado. Eso sí. Date de alta de IAE como promotor por si acaso.

De todas maneras te detallo los requisitos para solicitar la renuncia a la exención de IVA en las operaciones en que tengas dicha posibilidad:

a) Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA que actúe en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional.

b) Que el adquirente tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por la correspondiente adquisición.

c) Que el adquirente declare por escrito las dos circunstancias anteriores.

d) Que el transmitente comunique fehacientemente al adquirente la renuncia con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien.

La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y el transmitente deberá comunicar fehacientemente el adquirente la renuncia a la exención con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes para que el adquiriente conozca cuál va a ser el régimen de tributación aplicable a la operación, esto es, para dotar al mismo de la necesaria seguridad jurídica.

Lo primero que tienes que averiguar si lo que vas a comprar es una obra nueva en construcción o una rehabilitación integral del edificio a efectos de IVA. Y que vas a hacer tu luego. Esto es crucial para determinar si la operación va por si solo por IVA o lo tienes que "forzar" mediante la renuncia si es que puedes.

Respecto a que te devuelvan el IVA antes del inicio de actividad en una operación como la que describes tengo mis dudas. Se tendria que mirar con mas detalle, ya que seguro te revisarian la devolución. Por prudencia considera que el IVA no te lo devolveran hasta que no hayas comenzado la actividad. Así te cubres en salud.

Para una operación de esta magnitud consulta con un asesor de confianza que conozca bien la problemática del IVA en el sector promotor/inmobiliario y te aconseje/planifique los pasos a seguir. Te puede evitar muchos disgustos.